By admin Theo thông tin được biết, Phó Giám đốc Nghiên cứu và Mở rộng Nhà đầu tư của Hiệp hội Quỹ Đầu tư Bất động sản Hoa Kỳ (NAREIT) John Worth cho biết, tình hình hoạt động và bảng cân đối kế toán của các quỹ REIT hiện tại đang duy trì trạng thái ổn định, nhưng cũng như nền kinh tế tổng thể, đang phải đối mặt với sự biến động từ chính sách thuế không ổn định.
Trong cuộc phỏng vấn tại Hội nghị Nhà đầu tư REITweek tổ chức bởi hiệp hội vào tuần trước, Worth cho biết sự không chắc chắn này đã phản ánh lên giá cổ phiếu của các quỹ REIT và đã tạo ra bóng đen cho toàn bộ thị trường bất động sản thương mại.
Xét về dữ liệu cùng kỳ, hiệu suất chung của các quỹ REIT gần như tiệm cận với chỉ số thị trường. Từ đầu năm đến nay, quỹ ETF bất động sản Hoa Kỳ – 嘉信 (SCHH.US) tăng 0.8%, thấp hơn một chút so với mức tăng 1.0% của chỉ số S&P 500.
Worth cho biết: “Khi môi trường thị trường hướng tới sự ổn định, chúng tôi dần thấy hoạt động giao dịch bất động sản thương mại đang hồi phục. Khi định giá trên thị trường tư nhân trở về mức hợp lý hơn, các quỹ REIT rất có thể sẽ trở thành lực lượng đứng đầu cho hoạt động mua lại.” Điều này được hưởng lợi từ bảng cân đối kế toán mạnh mẽ của các quỹ REIT và lợi thế từ các kênh huy động vốn từ thị trường tài chính.
Ông bổ sung: “Dựa trên kinh nghiệm lịch sử, môi trường này thường rất thuận lợi cho sự phát triển của các quỹ REIT. Trong thời kỳ thị trường có biến động, các quỹ REIT thường là một trong những người chơi đầu tiên quay trở lại thị trường.”
Tuy nhiên, sự không chắc chắn của chính sách thuế đã làm trì hoãn quá trình bình thường hóa thị trường. Trong môi trường biến động hiện tại, ý chí của các chủ sở hữu tư nhân trong việc bán tài sản đã giảm rõ rệt.
Mặc dù chính sách thuế không ảnh hưởng trực tiếp đến các quỹ REIT, nhưng nó sẽ gây ảnh hưởng đến nhóm khách thuê của họ, từ đó tác động đến nhu cầu đối với bất động sản lưu trữ như logistics công nghiệp. Suy thoái kinh tế vĩ mô cũng sẽ tạo áp lực lên các lĩnh vực như khách sạn và văn phòng. Hơn nữa, thuế tiềm năng cũng đã làm rối loạn thị trường huy động vốn, làm tăng độ khó trong việc kêu gọi đầu tư.
“Chúng tôi đã trải qua hơn hai năm trong tình trạng giao dịch trầm lắng,” Worth nói, “cửa thị trường vẫn chưa hoàn toàn mở ra, một phần lý do là do biến động của thị trường từ đầu năm đến nay.”
Nhưng tin tốt là tình trạng bảng cân đối kế toán của các quỹ REIT “cực kỳ khỏe mạnh” và có lợi thế độc đáo trong môi trường lãi suất cao: thời hạn nợ dài hơn, không cần phải tăng cường tái tài chính quy mô lớn trong thời điểm lãi suất cao.
Worth cho biết: “Với bảng cân đối kế toán khỏe mạnh, kênh huy động vốn từ thị trường nợ không có bảo đảm và khả năng phát hành cổ phiếu, các quỹ REIT hoàn toàn có thể phát triển mạnh mẽ trong môi trường hiện tại.”
Một lợi thế khác là tính đa dạng trong các lĩnh vực của họ – từ cơ sở hạ tầng viễn thông, trung tâm dữ liệu đến bán lẻ, y tế, kho tự động, tất cả đều có mặt. Ông bổ sung: “Đặc điểm đa dạng này mang đến cho các nhà đầu tư khả năng điều chỉnh danh mục theo tình hình kinh tế một cách linh hoạt.”
Hầu hết các lĩnh vực đều hoạt động tốt. Ông chỉ ra rằng ngay cả khu vực văn phòng bị ảnh hưởng nhiều nhất bởi làm việc từ xa cũng đã có dấu hiệu hồi phục vào năm ngoái. Thực tế đã chứng minh rằng “nơi làm việc sẽ không còn tồn tại” là một dự đoán sai lầm.
Tuy nhiên, thị trường văn phòng thể hiện sự phân hóa rõ rệt. “Tỷ lệ lấp đầy của các tòa nhà văn phòng chất lượng cao gần như đạt mức đầy đủ, gần 100%.” Trong khi đó, khó khăn chủ yếu tập trung vào các tòa nhà văn phòng chất lượng thấp. Ông bổ sung rằng trong lĩnh vực quỹ REIT, giá trị tài sản văn phòng chỉ chiếm chưa tới 5%.
Thậm chí còn thú vị hơn, bên cạnh bốn lĩnh vực truyền thống như nhà ở, bán lẻ, công nghiệp và văn phòng, các lĩnh vực bất động sản mới nổi đã chiếm tỷ lệ đáng kể trong tổng giá trị thị trường của các quỹ REIT. Dù tỷ lệ lấp đầy vẫn ở mức cao, các quỹ REIT vẫn có khả năng chống chọi đủ: thời gian chi phí nợ trung bình nặng hơn 6 năm, với 90% là lãi suất cố định.
“Dữ liệu lịch sử cho thấy các quỹ REIT hoạt động rất tốt trong thời kỳ lãi suất cao,” Worth cho biết.
Ví dụ, khi Cục Dự trữ Liên bang bắt đầu chu kỳ tăng lãi suất vào năm 2022, nhờ bảng cân đối kế toán của các quỹ REIT có thời hạn nợ tương đối dài, chi phí nợ của họ không tăng vọt. Dữ liệu cho thấy, tỷ lệ lãi suất trung bình có trọng số của danh mục đầu tư REIT đã tăng từ mức thấp dưới 3.5% lên khoảng 4.2%. “Bởi vì họ giữ nợ với lãi suất cố định và thời hạn trung bình có trọng số lớn, điều này tạo ra khoảng đệm cho họ để ứng phó với những biến động về lãi suất.”
Hiện tại, các nhà đầu tư dường như đang chờ đợi sự rõ ràng hơn về môi trường lãi suất. Worth cho biết: “Một khi môi trường lãi suất đã rõ ràng, các quỹ REIT có khả năng đạt được hiệu suất rất xuất sắc. Dữ liệu trong vài năm qua đã chỉ ra rằng hiệu suất hoạt động của họ vẫn rất mạnh mẽ.” Ông nhấn mạnh rằng một khi triển vọng lãi suất rõ ràng, “định giá sẽ được điều chỉnh để phản ánh nhiều hơn về hiệu suất hoạt động, giảm ảnh hưởng từ sự biến động của môi trường lãi suất hoặc sự thay đổi tiềm năng, và sau đó thị trường sẽ dần trở lại trạng thái bình thường.”