By admin Theo thông tin được biết, Nghiên cứu Bất động sản Trung Quốc cho rằng trong bối cảnh thị trường bất động sản đang đi xuống, ngành quản lý bất động sản dần chuyển sang cạnh tranh trên thị trường hiện có. Tốc độ tăng trưởng diện tích quản lý của các doanh nghiệp hàng đầu trong ngành bất động sản tiếp tục suy giảm, tính đến cuối năm 2024, diện tích quản lý bình quân của 100 doanh nghiệp hàng đầu đạt 69.463.000 mét vuông, tăng 2,18% so với cùng kỳ năm trước, tốc độ tăng trưởng giảm 4,03 điểm phần trăm so với năm trước. Trong bối cảnh này, các doanh nghiệp bất động sản trước hết tập trung vào việc triển khai sâu tại các khu vực và thành phố cốt lõi. Ngày càng nhiều doanh nghiệp dần thu hẹp số lượng thành phố cốt lõi, xác định rõ mục tiêu quy mô trong từng thành phố hoặc thậm chí trong phạm vi nhỏ hơn, nhằm tập trung tài nguyên để tiếp tục thâm nhập khu vực. Ngoài ra, còn chú trọng vào việc phát triển các loại hình dịch vụ và lĩnh vực cụ thể như dịch vụ văn phòng cao cấp và dịch vụ thương mại, dịch vụ bệnh viện thông minh chuyên nghiệp.
01 Diện tích quản lý tăng 2,18% so với cùng kỳ, chuyển từ “dồn diện tích” sang “dồn hiệu quả”
Hình: Diện tích quản lý và hợp đồng của 100 doanh nghiệp hàng đầu từ 2021-2024
Tính đến cuối năm 2024, diện tích quản lý bình quân của 100 doanh nghiệp hàng đầu đạt 69.463.000 mét vuông, tăng 2,18% so với cùng kỳ năm trước, tốc độ tăng trưởng giảm 4,03 điểm phần trăm so với năm trước; diện tích hợp đồng bình quân là 88.478.300 mét vuông, tăng 1,01% so với cùng kỳ năm trước, tốc độ tăng trưởng giảm 1,15 điểm phần trăm so với năm trước. Kể từ năm 2021, tốc độ tăng trưởng diện tích quản lý của các doanh nghiệp hàng đầu trong ngành luôn trong xu hướng giảm. Từ góc độ toàn ngành, sự đi xuống của thị trường bất động sản đã dẫn đến việc không gian tăng trưởng liên tục bị thu hẹp, lượng bàn giao nhà mới giảm mạnh, tác động lớn đến việc mở rộng quy mô của các công ty quản lý bất động sản. Nhìn từ góc độ phân hóa doanh nghiệp, tốc độ tăng trưởng của các doanh nghiệp có loại hình và tính chất khác nhau có sự chênh lệch lớn, một số doanh nghiệp hàng đầu đã xuất hiện tình trạng giảm doanh thu, làm giảm tốc độ tăng trưởng chung của các doanh nghiệp hàng đầu.
1. Không gian tăng trưởng ngành đang thu hẹp, tốc độ tăng trưởng diện tích quản lý chậm lại
Kể từ năm 2021, mối quan hệ cung cầu trong thị trường bất động sản của chúng tôi đã xảy ra thay đổi lớn, bước vào giai đoạn điều chỉnh sâu, không gian tăng trưởng ngày càng thu hẹp. Năm 2024, diện tích bán hàng nhà ở mới xây dựng khoảng 974 triệu mét vuông, giảm 12,86% so với cùng kỳ, kéo dài từ vài năm trước đến nay; diện tích nhà ở mới khởi công của các doanh nghiệp phát triển bất động sản khoảng 739 triệu mét vuông, giảm 22,99% so với cùng kỳ, tỉ lệ giảm mạnh, giảm 62,85% so với năm 2021 (1,989 triệu mét vuông). Năm 2024, diện tích hoàn thành của các doanh nghiệp phát triển bất động sản giảm xuống còn 737 triệu mét vuông, tỷ lệ giảm khoảng 27,70%, đạt mức thấp nhất trong những năm gần đây.
Hình: Diện tích bán hàng nhà mới, diện tích nhà mới khởi công và diện tích hoàn thành của các doanh nghiệp phát triển bất động sản từ 2021-2024
Kèm theo sự điều chỉnh sâu của thị trường nhà ở, không gian gia tăng quy mô của ngành quản lý bất động sản dần giảm. Đứng trước thay đổi lớn của thị trường, số lượng các dự án mới mà các doanh nghiệp hàng đầu tiếp nhận dần giảm, áp lực tăng trưởng diện tích quản lý ngày càng lớn. Hơn nữa, do phí quản lý bất động sản cho các dự án mới thường cao hơn, chi phí bảo trì và sửa chữa thiết bị thấp hơn, chất lượng dự án cao hơn, nhìn trong dài hạn, việc giảm dự án mới sẽ ảnh hưởng đến chất lượng trung bình của các dự án quản lý, tác động đến việc giảm chi phí và nâng cao hiệu quả của các công ty quản lý bất động sản.
2. Doanh nghiệp chú trọng phát triển bền vững chất lượng cao, chủ động tối ưu hóa tổ chức dự án
Đứng trước môi trường thị trường mới, các doanh nghiệp hàng đầu đã thay đổi chiến lược phát triển, tập trung vào các dự án chất lượng cao, kịp thời rút lui khỏi các dự án kém hiệu quả hoặc có vấn đề nổi bật, thiết lập cơ chế tối ưu hóa điều chỉnh linh hoạt, chú trọng vào việc nâng cao “chất”, giảm nhẹ “sản lượng”. Dịch vụ Jin Ke trong năm 2024 đã rút lui khỏi tổng diện tích quản lý gần 20 triệu mét vuông, lý do chính là công ty thông qua đầu tư hợp lý trong ngắn hạn để đổi lấy tăng trưởng quy mô có chất lượng, lựa chọn rút lui khỏi các dự án đóng góp tiêu cực tại các khu vực không phải cốt lõi nhằm hướng tới phát triển bền vững và lành mạnh của công ty.
Bảng: Tình hình dừng quản lý diện tích của một số doanh nghiệp hàng đầu năm 2024 và phân tích lý do
Mặc dù việc chủ động rút lui khỏi các dự án kém chất lượng có vẻ bất lợi cho sự phát triển quy mô của công ty, nhưng các doanh nghiệp hàng đầu đã nhận thức sâu sắc về bản chất của vấn đề: Nếu chất lượng dự án không đạt yêu cầu, vấn đề quản lý vận hành nổi bật, khó khăn trong việc kiểm soát chi phí, thậm chí xuất hiện thua lỗ, các dự án như vậy dù có số lượng lớn đến đâu cũng không thể tạo ra giá trị, mà ngược lại còn làm giảm hiệu quả hoạt động kinh doanh của công ty. Do đó, tối ưu hóa tổ chức dự án là biện pháp quan trọng để nâng cao hiệu quả kinh doanh, có lợi cho công ty đạt được sự phát triển ổn định lâu dài.
Hơn nữa, một số doanh nghiệp hàng đầu không còn đặt ra mục tiêu diện tích quản lý, thậm chí một số công ty niêm yết không đề cập đến hoặc không công bố dữ liệu liên quan trong báo cáo thường niên. Diện tích quản lý là chỉ số đánh giá quan trọng trong ngành, là cơ sở cho thu nhập từ quản lý bất động sản, cũng như là không gian để phát triển dịch vụ đa dạng. Nhưng theo sự phát triển của ngành, sự thay đổi của môi trường thị trường và sự thức tỉnh trong nhận thức của các doanh nghiệp hàng đầu, bao gồm New Town Yue Service, Hejing Youhuo, Ruishen Life Service, một số doanh nghiệp hàng đầu đã không công bố dữ liệu liên quan đến diện tích quản lý trong báo cáo thường niên. Điều này cho thấy: Thứ nhất, chiến lược phát triển của các công ty quản lý bất động sản đang chuyển từ “hướng về diện tích” sang “lợi ích trước tiên”; thứ hai, với sự khám phá và phát triển không ngừng của các dịch vụ gia tăng, dịch vụ đô thị, IFM và các doanh nghiệp khác, mối liên hệ giữa diện tích quản lý và doanh thu dần yếu đi, các doanh nghiệp chú trọng nâng cao mật độ dịch vụ và hiệu quả sử dụng diện tích hơn là chỉ đơn thuần chú trọng vào kích thước; thứ ba, các loại hình dịch vụ mà các doanh nghiệp hàng đầu quản lý ngày càng đa dạng và tinh tế hơn, một số dự án không phục vụ nhu cầu nhà ở như công viên, khu du lịch, nghĩa trang,… không có diện tích xây dựng.
3. Số doanh nghiệp giảm diện tích quản lý ngày càng tăng, phân hóa giữa các doanh nghiệp ngày càng nghiêm trọng
Do các doanh nghiệp hàng đầu chủ động tối ưu hóa các dự án quản lý, rút lui khỏi một số dự án kém chất lượng, khi quy mô các dự án mới mở rộng nhỏ hơn quy mô các dự án đã rút lui, diện tích quản lý sẽ giảm. Số lượng doanh nghiệp hàng đầu có diện tích quản lý giảm đang có xu hướng gia tăng. Tính đến cuối năm 2024, tỷ lệ doanh nghiệp hàng đầu có diện tích quản lý giảm khoảng 10%, tăng 4 điểm phần trăm so với năm trước, hiện tượng giảm quy mô lan rộng hơn nữa cũng phần nào kéo giảm tốc độ tăng trưởng trung bình diện tích quản lý của các doanh nghiệp hàng đầu.
Hình: Phân bổ tăng giảm diện tích quản lý của các doanh nghiệp hàng đầu từ 2023-2024
Tình trạng tăng giảm diện tích quản lý của các doanh nghiệp khác nhau có sự khác biệt rất lớn. Năm 2024, diện tích quản lý của Công ty Cai Life và Xingyue Kangli lần lượt giảm 13,85% và 10,34%; diện tích quản lý của dịch vụ Binjiang tăng nhanh, với tốc độ tăng trưởng trên 20%. Tình trạng tăng trưởng quy mô giữa các doanh nghiệp có sự phân hóa rõ rệt. Các doanh nghiệp có tốc độ tăng trưởng diện tích quản lý tương đối nhanh thường tập trung vào một số doanh nghiệp nhà nước, có khả năng mở rộng thị trường mạnh mẽ, chất lượng dịch vụ cao và ảnh hưởng thương hiệu lớn.
02 Tăng cường mở rộng công việc đi vào các phân khúc không phải nhà ở, nhưng tỷ trọng diện tích quản lý chưa tăng đáng kể
Dù từ góc độ xu hướng phát triển ngành hay góc độ điều hành doanh nghiệp, việc tham gia vào lĩnh vực không phải nhà ở là xu hướng tất yếu, vừa mở rộng không gian thị trường lớn hơn cho ngành, vừa tạo cơ hội phát triển nhiều hơn cho doanh nghiệp. Trước tiên, tổng lượng phát triển nhà ở mới xây dựng rõ ràng đã giảm, tính hiếm các dự án nhà ở chất lượng cao tăng, cạnh tranh trên thị trường đặc biệt khốc liệt, trong bối cảnh dịch vụ công cộng theo xu hướng thị trường hóa, nâng cấp ngành, thị trường không phải nhà ở tích hợp nhiều cơ hội phát triển hơn như dịch vụ bệnh viện, trường học, sân bay, giao thông đường sắt, nhà máy điện mặt trời, dịch vụ hậu cần của các cơ quan. Thứ hai, các dự án bất động sản nhà ở có những vấn đề như tỷ lệ thu phí thấp, khó khăn trong việc tăng phí quản lý, khó khăn trong việc kiểm soát chi phí, mối quan hệ với chủ sở hữu phức tạp, độ khó quản lý cao… khiến các doanh nghiệp hàng đầu phải tăng cường布局 thị trường không phải nhà ở. Thứ ba, phí quản lý trình bình quân của các dự án không phải nhà ở cao hơn, lợi nhuận biên khi mở rộng dự án không phải nhà ở rõ rệt cao hơn nhà ở, thuận lợi cho doanh nghiệp nâng cao hiệu quả hoạt động. Năm 2024, tỷ lệ diện tích quản lý không phải nhà ở của JF và Jingcheng Jiaye lần lượt đạt 57,60% và 37,20%, đều thấp hơn khoảng 20 điểm phần trăm so với tỷ lệ doanh thu từ dịch vụ không phải nhà ở của từng công ty. Cuối cùng, từ lĩnh vực không phải nhà ở, có nhiều loại hình dịch vụ chuyên môn có thể kéo dài, không gian rất lớn như quản lý cơ sở, dịch vụ ăn uống, dịch vụ hành chính, dịch vụ khử trùng, quản lý năng lượng… là những không gian dịch vụ mà các doanh nghiệp hàng đầu có thể khai thác, đánh dấu nền tảng cho sự phát triển nghiệp vụ của họ trong tương lai.
Hình: Tình hình diện tích quản lý không phải nhà ở của một số doanh nghiệp hàng đầu và tỷ lệ doanh thu từ dịch vụ bất động sản
1. Lĩnh vực không phải nhà ở ngày càng được phân hóa, dịch vụ chuyên nghiệp tạo ra lợi thế cạnh tranh
Các doanh nghiệp hàng đầu không chỉ mở rộng các lĩnh vực đặc thù như thương mại, văn phòng, khu công nghiệp mà còn dần mở rộng đến các đối tượng dịch vụ đa dạng như trường học, bệnh viện, địa điểm, quân đội, công viên, khu du lịch, sân bay, giao thông đường sắt, khu vực dịch vụ cao tốc, cơ quan nhà nước, trạm sạc điện… Các lĩnh vực dịch vụ đa dạng, phong cách chuyên môn cao là bảo đảm cho việc mở rộng nguồn thu. Ví dụ, Poly Property đã tăng cường bố trí lực lượng trong lĩnh vực bất động sản công cộng như khu du lịch, tài sản cho các trường đại học và giáo dục nghiên cứu, bất động sản giao thông vận tải, bất động sản bệnh viện, thiết bị công cộng của thành phố.
Các loại dịch vụ không phải nhà ở rất phong phú, đặc trưng nổi bật, yêu cầu về sự cá nhân hóa, chuyên môn hóa và tinh tế hơn đối với dịch vụ, có sự khác biệt lớn trong trọng tâm dịch vụ giữa các lĩnh vực khác nhau. Ví dụ, bất động sản bệnh viện yêu cầu rất cao về vệ sinh, khử trùng, xử lý chất thải y tế,… thậm chí yêu cầu nhân viên dịch vụ bất động sản phải có kiến thức cơ bản về chăm sóc sức khỏe; bất động sản trường học rất chú trọng đến an toàn trật tự và an toàn thực phẩm; bất động sản địa điểm và bất động sản giao thông đường sắt có yêu cầu cao về quản lý thiết bị; trong khi dịch vụ doanh nghiệp chú trọng vào khả năng cung cấp dịch vụ tổng hợp và dịch vụ tùy chỉnh.
Bảng: Các yêu cầu về dịch vụ chuyên môn của các lĩnh vực không phải nhà ở và các doanh nghiệp bất động sản đại diện
Đối mặt với sự phức tạp của các dự án không phải nhà ở cũng như tính chuyên dụng trong yêu cầu dịch vụ. Các doanh nghiệp hàng đầu đã nhận ra tầm trởn của khả năng cung cấp dịch vụ phù hợp và chuyên nghiệp, kết hợp với những lợi thế của bản thân để phát triển sâu lĩnh vực chuyên biệt, xây dựng hàng rào cạnh tranh trong dịch vụ chuyên nghiệp, đồng thời “điểm danh điểm” để khai thác thị trường biển sâu trong lĩnh vực chuyên biệt, củng cố vị thế cạnh tranh trên thị trường. Ví dụ, trong lĩnh vực dịch vụ bệnh viện, một số doanh nghiệp hàng đầu đã hình thành hệ thống dịch vụ chuyên nghiệp và hoàn thiện, cấu thành hàng rào cạnh tranh trên thị trường; các nội dung dịch vụ chính bao gồm: trong mặt dịch vụ bất động sản cơ bản, cung cấp bảo trì chất lượng môi trường y tế, vận chuyển hiệu quả, quản lý cơ sở chuyên nghiệp, dịch vụ trật tự yên tâm, …; trong mặt hỗ trợ y tế, cung cấp dịch vụ chăm sóc và hướng dẫn bệnh nhân dựa trên tính chuyên nghiệp và quy chuẩn; trong mặt quản lý dịch vụ bữa ăn, cung cấp dịch vụ quản lý giữa bữa ăn dựa trên bệnh nhân.
Trong lĩnh vực văn phòng thương mại, ranh giới dịch vụ đã mở rộng thêm vào vận hành và quản lý “chu kỳ sống” toàn bộ của dự án, các doanh nghiệp hàng đầu cần xây dựng nhiều khả năng kinh doanh và dịch vụ để đáp ứng những nhu cầu đa dạng của cả người sử dụng và các chủ sở hữu. Ngoài dịch vụ bất động sản truyền thống, còn cung cấp quản lý cơ sở, quản lý năng lượng, cho thuê thương mại, quản lý tài sản,… xây dựng khả năng dịch vụ đa dạng để đáp ứng nhu cầu cụ thể của các nhóm đối tượng khác nhau, từ đó củng cố hàng rào bảo vệ thị trường.
2. Tỷ trọng diện tích quản lý không phải nhà ở cơ bản ổn định, dự án còn tiềm ẩn rủi ro không chắc chắn
Các doanh nghiệp hàng đầu đang tích cực mở rộng các dự án không phải nhà ở, tăng cường hơn nữa việc đưa vào các lĩnh vực không phải nhà ở, nhưng từ dữ liệu cho thấy, tỷ trọng diện tích quản lý không phải nhà ở chưa có sự biến đổi đáng kể. Năm 2024, tỷ lệ diện tích quản lý các lĩnh vực không phải nhà ở của các doanh nghiệp hàng đầu đạt 34,21%, hầu như giữ nguyên so với năm trước, nghĩa là kết quả mở rộng không phải nhà ở về mặt số liệu vẫn chưa rõ ràng, thể hiện ra rằng trong quá trình thực tế mở rộng và quản lý dự án không phải nhà ở vẫn còn không ít khó khăn.
Về việc mở rộng dự án, những năm gần đây, sự cạnh tranh trong lĩnh vực không phải nhà ở ngày càng tăng, cộng thêm sự thay đổi của môi trường vĩ mô, khiến các công ty quản lý bất động sản gặp phải nhiều thách thức khi mở rộng các dự án không phải nhà ở, bao gồm cạnh tranh giá gay gắt, khả năng thanh toán của khách hàng giảm sút, chu kỳ thu hồi vốn kéo dài, yêu cầu khách hàng ngày càng nâng cao,… Do đó, các doanh nghiệp hàng đầu nên kết hợp khả năng tài nguyên của chính mình để mở rộng các dự án không phải nhà ở một cách hợp lý, thường xuyên nắm bắt sự thay đổi nhu cầu của khách hàng, phát triển khả năng cung cấp dịch vụ chuyên nghiệp, nâng cao khả năng mở rộng các dự án và khả năng cạnh tranh trên thị trường.
Hình: Tình hình phân bố loại hình dự án diện tích quản lý của các doanh nghiệp hàng đầu từ 2021-2024
Từ góc độ bảo tồn dự án, vì hầu hết các dự án không phải nhà ở thường có chủ sở hữu duy nhất, sử dụng quy trình đấu thầu nghiêm ngặt, chu kỳ đấu thầu phổ biến từ 1-3 năm, trong khi các dự án nhà ở thường có hợp đồng trước khi cung cấp dịch vụ, nếu thay đổi hoặc gia hạn hợp đồng cần được biểu quyết bởi hội đồng chủ sở hữu, chi phí ra quyết định cao hơn, độ khó hơn. Do đó, ngay cả khi các dự án không phải nhà ở “đã giữ được”, thì cũng chưa chắc “giữ vững được”, độ không chắc chắn cao hơn. Các doanh nghiệp hàng đầu cần không ngừng nâng cao khả năng cung cấp dịch vụ chuyên nghiệp, duy trì liên lạc chặt chẽ với chủ sở hữu, cố gắng tránh khỏi các yếu tố không chắc chắn dẫn đến rủi ro mất dự án.
03 Tăng cường khả năng mở rộng thị trường từ nhiều khía cạnh khác nhau, thị trường sáp nhập có cơ hội hợp nhất tài nguyên
1. Tỷ lệ diện tích quản lý từ bên thứ ba đạt 54,83%, hầu như giữ nguyên
Năm 2024, tỷ lệ diện tích quản lý từ bên thứ ba của các doanh nghiệp hàng đầu đạt 54,83%, tăng nhẹ 0,30 điểm phần trăm so với năm trước, hầu như giữ nguyên. Trong những năm gần đây, xem xét sự phát triển của thị trường bất động sản, xu hướng phát triển ngành quản lý bất động sản cùng với chiến lược mở rộng của các doanh nghiệp, lý thuyết cho thấy tỷ lệ diện tích quản lý từ bên thứ ba lẽ ra phải tăng đáng kể. Một mặt, tỷ lệ các công ty bất động sản có liên quan trong nhóm các doanh nghiệp hàng đầu khoảng 80%, trong khi diện tích hoàn thành và diện tích bán nhà từ các công ty bất động sản liên quan đang giảm mạnh, không gian tăng trưởng đang tiếp tục thu hẹp. Mặt khác, các doanh nghiệp hàng đầu đang tích cực tham gia vào thị trường mở rộng, mở rộng dự án bên thứ ba, nâng cao mức độ thị trường hóa. Tuy nhiên, quan sát tổng thể cho thấy, tỷ lệ diện tích quản lý dự án bên thứ ba không có sự gia tăng đáng kể mà có trạng thái dao động và ổn định. Nguyên nhân một phần là do một số doanh nghiệp hàng đầu phụ thuộc dài hạn vào nguồn cung dự án từ các công ty có liên quan, khả năng mở rộng thị trường kém, khó khăn để có được các dự án trong môi trường cạnh tranh gay gắt; phần khác, hướng mở rộng theo thị trường tập trung hơn vào lĩnh vực không phải nhà ở, nhưng dự án lại mang tính không chắc chắn lớn, tỷ lệ giữ lại cũng kém hơn. Do đó, từ dữ liệu cho thấy, tỷ lệ diện tích quản lý bên thứ ba không có sự tăng trưởng đáng kể, đồng thời cho thấy các doanh nghiệp hàng đầu vẫn đang phải đối mặt với một số áp lực khi tiến vào thị trường.
Hình: Tình hình nguồn gốc và tỷ lệ diện tích quản lý của các doanh nghiệp hàng đầu từ 2021-2024
2. Thị trường sáp nhập đang trở nên lý trí hơn, hợp nhất tài nguyên có thể gia tăng
Sáp nhập là con đường hiệu quả để các công ty bất động sản xây dựng nhiều lĩnh vực, tham gia vào các thị trường và doanh nghiệp mới nhằm thực hiện mở rộng quy mô. Chúng tôi đã nghiên cứu sâu về các công ty quản lý bất động sản hàng đầu và công ty IFM quốc tế, phát hiện rằng lịch sử phát triển của các công ty quốc tế trưởng thành này cũng đồng thời là một lịch sử sáp nhập. Vào khoảng năm 2020, thị trường sáp nhập ngành quản lý bất động sản Trung Quốc đã bước vào giai đoạn nóng sốt, nhưng sau đó do biến động môi trường thị trường, xung đột trong quản lý, quản lý sau đầu tư không đầy đủ,… từ năm 2022 mức độ nóng lên dần giảm và thị trường trở nên càng lý trí hơn.
Bảng: Một số trường hợp sáp nhập và mua lại của các doanh nghiệp bất động sản từ năm 2024
Năm 2024 trở đi, ngành đã xuất hiện nhiều trường hợp sáp nhập, nhưng nhìn chung, mức độ nóng lên của thị trường sáp nhập không cao. Trong số đó, khoảng một nửa là sự hợp nhất tài nguyên tốt từ bên trong các tập đoàn như tập đoàn Lu Châu mua lại công ty cảng huyện Hồ Bắc, dịch vụ Đông Nguyên Nhân chí mua lại khu y tế trường xanh Thượng Hải, dịch vụ Lỗ Thương mua lại khu du lịch y tế tỉnh Sơn Đông, đều thuộc hợp nhất tài nguyên tốt trong nội bộ, không phải là sáp nhập theo hướng thị trường. Một số giao dịch sáp nhập theo hướng thị trường thường có giá trị giao dịch khá nhỏ, chứng tỏ các bên sáp nhập ngày càng lý trí hơn. Trong tương lai, thị trường sáp nhập vẫn tồn tại những cơ hội hợp nhất, khả năng sẽ phát triển theo những xu hướng sau: Thứ nhất, sự hợp nhất tài nguyên bên trong các tập đoàn tốt sẽ tăng tốc, đặc biệt là doanh nghiệp nhà nước địa phương thể hiện rõ rệt, như việc công ty JF và dịch vụ Hồng Duy đã thông qua sáp nhập thành công để hợp nhất tài nguyên khu vực và trở thành những công ty hàng đầu trong khu vực; thứ hai, các mục tiêu sáp nhập trong tương lai có thể chủ yếu tập trung vào các công ty “nhỏ nhưng đẹp”, những công ty bất động sản hoặc công ty chuyên môn không lớn sẽ được yêu thích; thứ ba, các bên tham gia sáp nhập sẽ cẩn trọng hơn, cam kết hiệu suất và sáp nhập có điều kiện trở thành tiêu chuẩn kiểm soát rủi ro, quản lý sau đầu tư từ “tuân thủ hình thức” nâng cấp lên “chú trọng vào giá trị thực”.
Bảng: Một số trường hợp điển hình về việc bán tài sản của các doanh nghiệp bất động sản từ năm 2024
3. Thị trường hóa là xu hướng tất yếu, nhiều biện pháp giúp củng cố khả năng mở rộng thị trường
Dựa trên xu hướng phát triển của ngành, cuộc cạnh tranh trên thị trường hiện có sẽ trở thành điều bình thường. Việc mở rộng thị trường là động lực chủ chốt cho sự phát triển tương lai của doanh nghiệp và là khả năng cạnh tranh cốt lõi, khả năng mở rộng thị trường cao thường phản ánh dự đoán lớn hơn cho sự phát triển trong tương lai của doanh nghiệp. Do đó, giữa sự cạnh tranh thị trường khốc liệt, các doanh nghiệp hàng đầu tích cực tìm kiếm các dự án nhà ở chất lượng tốt, đồng thời cũng mở rộng ranh giới dịch vụ ra đến các dự án không gian mới như bệnh viện, trường học, địa điểm, giao thông,… các doanh nghiệp hàng đầu cần không ngừng nâng cao khả năng mở rộng thị trường bên thứ ba, củng cố vị trí cạnh tranh của mình trong thị trường trong tương lai.
Hình: Các hướng quan trọng của khả năng mở rộng thị trường của các doanh nghiệp hàng đầu
Thứ nhất, xây dựng khả năng dịch vụ khác biệt và lợi thế cạnh tranh cốt lõi với dịch vụ chất lượng cao là chìa khóa thành công cho việc mở rộng thị trường. Đặc biệt trong thị trường đấu thầu, mô tả dịch vụ chi tiết và đảm bảo chất lượng cao sẽ tăng rất nhiều tỷ lệ thắng thầu. Như chúng ta đã biết, trong hai năm qua, việc “tiến vào thị trường bằng vốn, cạnh tranh giá thấp” đã dấy lên nhiều tranh cãi trong ngành. Nhưng khi thị trường dần trở nên lý trí, các chủ sở hữu ngày càng chú trọng đến chất lượng dịch vụ và uy tín của công ty quản lý, không phải là chỉ “một lời hứa về vốn”. Vào tháng 11 năm trước, một khu dân cư cao cấp ở Nanjing đã công khai tuyển chọn công ty dịch vụ bất động sản, đội ngũ thương hiệu dịch vụ Vạn Tượng dưới tập đoàn CRV đã thực hiện khảo sát kỹ thuật và đánh giá rủi ro tại chỗ, kết hợp với hệ thống quản lý và kinh nghiệm của công ty, đề xuất kế hoạch dịch vụ tùy chỉnh, cuối cùng đã vượt qua các đối thủ cạnh tranh “tiến vào thị trường với vốn”.
Thứ hai, tăng cường xây dựng đội ngũ mở rộng thị trường, tối ưu hóa cơ chế khuyến khích. Đối mặt với môi trường cạnh tranh khốc liệt, các doanh nghiệp hàng đầu dần chú trọng xây dựng đội ngũ mở rộng thị trường chuyên nghiệp, yêu cầu kinh nghiệm và năng lực của các nhân viên mở rộng thị trường ngày càng khắt khe hơn, đồng thời chú trọng việc thiết lập và cải thiện cơ chế khuyến khích như khuyến khích tiền lương, khuyến khích nâng cao, khuyến khích đào tạo, khuyến khích tinh thần, khuyến khích mục tiêu, và nhiều phần khác. Dịch vụ Peihong đã thiết lập cơ chế đối tác bên ngoài cho việc mở rộng thị trường, thông qua sự kết hợp hữu cơ giữa tài nguyên nội bộ và bên ngoài để nâng cao khả năng mở rộng của tập đoàn, đồng thời thực hiện nghiêm túc cơ chế đánh giá dự án phía sau, tiến hành đánh giá sâu sắc từ quan điểm vận hành và dữ liệu đối với các dự án mới đã tiến vào để đảm bảo chất lượng dự án.
Thứ ba, duy trì sự mở rộng thị trường hiệu quả, chớp lấy các dự án có giá trị cao. Sau khi trải qua mô hình tăng trưởng cao trong vài năm qua, việc mở rộng thị trường của các doanh nghiệp hàng đầu càng trở nên lý trí hơn, hướng mở rộng rõ ràng hơn, chú trọng vào việc mở rộng các lĩnh vực có thế mạnh và các lĩnh vực không phải nhà ở, thông qua việc mở rộng thị trường hiệu quả, không ngừng tối ưu hóa tổ chức dự án và nâng cao hiệu quả quản lý. Đồng thời, các doanh nghiệp hàng đầu càng chú trọng mở rộng các dự án “giá trị cao, giá trị hợp đồng lớn”, các dự án lớn với diện tích quản lý và giá trị hợp đồng lớn trở thành xu hướng trong thị trường. Năm 2024, dịch vụ Binjiang đã đạt được nhiều dự án có giá trị cao trên một triệu nhân dân tệ, như các dự án Tianyu Bay, Xujing Huating, Creek Garden,… không ngừng nâng cao giá trị của các dự án mở rộng.
Thứ tư, tận dụng AI và nền tảng thông minh để theo dõi kịp thời các động thái thị trường, cung cấp thông tin về dự án tuyển thầu và phát hiện các cơ hội trên thị trường. Cơ sở dữ liệu CREIS – Bất động sản cung cấp thông tin về đất đai của các thành phố lớn, thông tin dự án hiện có, thông tin đấu thầu,.. nhằm hỗ trợ các doanh nghiệp thực hiện mở rộng thị trường chính xác và hiệu quả.
Kể từ năm 2024, các doanh nghiệp hàng đầu đã tinh chỉnh tiếp tục công việc mở rộng thị trường, tăng cường hợp tác giữa các bên để mở rộng thị trường, tích cực bố trí các lĩnh vực có thế mạnh, không chỉ mở rộng các dự án ngày càng đa dạng mà còn cải thiện chất lượng dịch vụ để hướng tới hướng tổng hợp và chuyên môn hóa. Trong năm 2024, số dự án mới rất nhiều, tổng diện tích đạt 2.529 triệu mét vuông và các loại dự án gồm trụ sở doanh nghiệp, cao khu công nghệ cao, bất động sản phục vụ công cộng, tổng thể thương mại,…
Bảng: Tình hình mở rộng thị trường của một số doanh nghiệp bất động sản từ năm 2024 trở đi
04 Mở rộng nội hàm chiến lược “tập trung sâu” và tập trung tài nguyên ưu thế để củng cố sức cạnh tranh trên thị trường
Đứng trước sự biến đổi của thị trường, các doanh nghiệp hàng đầu đã điều chỉnh chiến lược từ “mở rộng kinh doanh” sang “tập trung chiến lược”, phản ánh việc khai thác sâu đối với thị trường cốt lõi và các lĩnh vực kinh doanh ưu thế, có lợi cho việc củng cố lợi thế cạnh tranh cốt lõi của doanh nghiệp. Các doanh nghiệp hàng đầu kết hợp với nguồn lực của chính mình để nâng cao độ chính xác của việc tập trung, làm cho các nguồn lực tốt nhất có thể được đầu tư vào các lĩnh vực cốt lõi, có hiệu quả nhất, phát huy lợi thế tập trung, tối ưu hóa bố trí hợp lý.
Nội dung chiến lược của chiến lược tập trung sâu đang ngày càng mở rộng, chủ yếu thể hiện qua ba khía cạnh: đầu tiên là sự phân bố sâu đối với các khu vực cốt lõi và các thành phố quan trọng, điều này là thực hiện phổ biến của các doanh nghiệp bất động sản trong những năm gần đây. Ngày càng nhiều doanh nghiệp dần thu hẹp số lượng thành phố cốt lõi, xác định rõ mục tiêu quy mô trong từng thành phố hoặc thậm chí trong phạm vi nhỏ hơn, nhằm tập trung tài nguyên để tiếp tục thâm nhập khu vực. Диюбинjang dịch vụ vẫn tập trung vào Hàng Châu, sâu sắc trong vùng Chương Giang, tính đến cuối năm 2024, diện tích quản lý tại Hàng Châu đạt 43.274.000 mét vuông, chiếm khoảng 63,7%, phía trên năm thành phố lớn, diện tích mà công ty quản lý đạt khoảng 88,5%.
Bảng: Chiến lược tập trung khu vực của một số doanh nghiệp bất động sản
Thứ hai, tập trung sâu vào các loại hình kinh doanh và lĩnh vực đặc thù. Khi ngành ngày càng phát triển, nhiều phân khúc khác nhau đã xuất hiện, các loại hình mới và lĩnh vực mới đã mang đến không gian tưởng tượng lớn hơn cho ngành. Tuy nhiên, các lĩnh vực khác nhau và các mô hình khác nhau có tính chuyên môn cao, nếu mở rộng mù quáng có thể dẫn đến tiêu hóa kém và phản tác dụng. Do vậy, việc tập trung vào các lĩnh vực có lợi thế, phát huy các lĩnh vực trọng điểm là vô cùng quan trọng, nhiều doanh nghiệp đã xác định rõ rằng mình chỉ mở rộng hướng đến một số ít mô hình. Chẳng hạn, dịch vụ Rongchuang đã xác định rõ rằng “không theo đuổi sự mở rộng mù quáng”, đặc biệt nhấn mạnh việc đổi mới bố trí trong lĩnh vực không phải nhà ở, các lĩnh vực không phải nhà ở của họ chủ yếu tập trung vào ba mô hình: dịch vụ văn phòng cao cấp và dịch vụ thương mại, dịch vụ bệnh viện thông minh chuyên nghiệp, và dịch vụ đô thị toàn diện.
Thứ ba, sự tập trung vào khách hàng ngày càng trở thành một mục tiêu chiến lược của các doanh nghiệp hàng đầu. Đặc biệt là trong lĩnh vực chăm sóc doanh nghiệp, nhu cầu dịch vụ của các loại khách hàng khác nhau có sự khác biệt lớn, việc khai thác sâu các lĩnh vực chất lượng tốt và củng cố khả năng cung cấp dịch vụ chuyên nghiệp có thể tăng cường sức cạnh tranh trên thị trường. Dịch vụ Poly tập trung vào các lĩnh vực lợi thế của nhà nước như tài chính, thuế, giao thông, năng lượng và thông tin liên lạc, đồng thời chủ động mở rộng các nguồn lực của ngành “ba mới” như sản xuất mới, năng lượng mới và công nghệ mới.
Hình: Ý nghĩa quan trọng của chiến lược “tập trung sâu” của các doanh nghiệp hàng đầu
Dựa trên tình hình hiện tại của ngành, chiến lược “tập trung sâu” vẫn sẽ là chiến lược phát triển trọng điểm của các doanh nghiệp hàng đầu trong những năm tới và có ý nghĩa quan trọng. Trước hết, nâng cao hiệu quả hoạt động và giảm chi phí. Việc tập trung nguồn lực vào các khu vực hoặc lĩnh vực cụ thể sẽ tránh tình trạng phân tán tài nguyên và đạt được sự sử dụng hiệu quả. Chẳng hạn, việc tập trung vào mua sắm để giảm chi phí, chia sẻ các trang thiết bị, nâng cao tỷ lệ sử dụng cũng như có lợi cho việc tiết kiệm chi phí quản lý phía sau, nâng cao giá trị sản phẩm trên đầu người và nâng cao hiệu quả hoạt động. Thứ hai, tăng cường khả năng cạnh tranh trên thị trường. Thông qua việc tập trung vào các khu vực hoặc lĩnh vực kinh doanh cụ thể, các công ty quản lý bất động sản có thể hình thành lợi thế cạnh tranh khác biệt, tránh việc cạnh tranh đồng dạng với đối thủ trong các lĩnh vực rộng lớn. Trong quá trình phát triển sâu, việc tích lũy kinh nghiệm, nhân tài chuyên nghiệp và mối quan hệ khách hàng tốt sẽ tạo thành hàng rào cạnh tranh, nâng cao khả năng cạnh tranh trên thị trường. Thứ ba, từ “mở rộng” đến “sâu sắc”, có lợi cho việc khai thác tiềm năng phát triển của nhiều lĩnh vực khác nhau, tạo ra các điểm tăng trưởng lợi nhuận mới. Trong quá trình tập trung và sâu sắc, các công ty quản lý bất động sản có thể hiểu rõ hơn về nhu cầu của chủ sở hữu, phát triển các dịch vụ gia tăng mục tiêu, nâng cao tỷ lệ bao phủ và tỷ lệ tái mua của các loại dịch vụ chính, mở rộng nguồn thu và nuôi dưỡng các điểm tăng trưởng lợi nhuận mới.