By admin Ngày 7 tháng 5, nghiên cứu bất động sản Ke Rui đã phát hành báo cáo tháng 4 của các doanh nghiệp bất động sản. Trong đó chỉ ra rằng, tháng 4 năm 2025, thị trường bất động sản Trung Quốc tiếp tục duy trì ở mức thấp, không có dấu hiệu giảm giá mà ngược lại duy trì xu hướng ổn định. Doanh thu từ 100 doanh nghiệp hàng đầu đạt 284,68 tỷ nhân dân tệ, giảm 10,4% so với tháng trước và giảm 8,7% so với cùng kỳ năm ngoái, quy mô doanh thu tháng đạt mức thấp kỷ lục trong lịch sử.
Vào tháng 4 năm 2025, ngưỡng doanh thu của các doanh nghiệp bất động sản trong nhóm 100 mạnh nhất đã có sự phân hóa nhất định. Cụ thể, ngưỡng doanh thu từ 20 doanh nghiệp hàng đầu giảm 8,9% so với cùng kỳ, về mức 11,26 tỷ nhân dân tệ. Ngưỡng doanh thu của 10, 30 và 50 doanh nghiệp hàng đầu đều tăng nhất định. Ngưỡng doanh thu của 100 doanh nghiệp hàng đầu giảm 3,1% xuống còn 1,79 tỷ nhân dân tệ.
Tháng 4 năm 2025, gần một nửa trong số 100 doanh nghiệp hàng đầu có doanh số tháng tăng trưởng so với cùng kỳ, trong đó 23 doanh nghiệp có mức tăng trưởng vượt quá 30%. Các doanh nghiệp như Jianfa Real Estate, Huafa Group, Yuexiu Property, China Jinmao, Electric Power Construction Real Estate, Nengjian Urban Development, China Railway và Shenzhen Industrial đã thể hiện tốt, với doanh thu tháng và doanh thu tích lũy tăng rõ rệt.
Các doanh nghiệp hàng đầu tích cực tham gia đầu tư đất đai, doanh thu từ 10 doanh nghiệp hàng đầu chiếm tới 70% tổng doanh thu của 100 công ty hàng đầu.
Quan điểm trọng tâm:
1. Các doanh nghiệp được giám sát có thái độ tích cực trong đầu tư. Trong tháng 4, 30 doanh nghiệp được giám sát có tổng mức đầu tư đạt 87,6 tỷ nhân dân tệ, tăng 6,5% so với tháng trước và tăng 99,6% so với cùng kỳ năm trước. Trong đó, nhờ các liên minh của Yuexiu Property, China Jinmao và China State Construction Engineering Corp đã trả giá thấp hơn 12,6 tỷ nhân dân tệ để giành quyền sở hữu lô đất ở quận Chao Yang, Bắc Kinh, khiến tổng doanh thu của Yuexiu và Jinmao trong tháng đạt trên 15 tỷ nhân dân tệ. Poly Development đã tích cực tham gia đấu thầu ở Hàng Châu và Xiamen với tổng doanh thu 12,8 tỷ, trong khi Binjiang tiếp tục đầu tư mạnh vào Hàng Châu.
2. Mức độ tập trung đầu tư tại các doanh nghiệp trong danh sách 100 hàng đầu vẫn duy trì ở mức cao, tỷ lệ doanh thu trên đầu tư đất là 0,3. Trong bốn tháng đầu năm, vẫn có hơn 60% doanh nghiệp thuộc top 100 chưa thực hiện các giao dịch mua đất, tỷ lệ đầu tư trên doanh thu của toàn bộ top 100 ổn định ở mức 0.30, cao hơn 0.13 so với cuối năm 2024. Đối với top 10 doanh nghiệp, tỷ lệ đầu tư trên doanh thu là 70,5%. Cụ thể, các doanh nghiệp như China Merchants, Greentown, Jianfa, Yuexiu, Binjiang và Jinmao có doanh thu và đầu tư gần tương đương, trong đó Jinmao, Binjiang và Greentown sở hữu tỷ lệ đầu tư doanh thu đều trên 0,7, trong khi Jianfa, China Merchants và Yuexiu có tỷ lệ này trên 0,5. Các doanh nghiệp nhà nước chú trọng vào các lô đất chất lượng cao ở các thành phố trung tâm, trong khi Binjiang Group tiếp tục chuyên sâu vào địa bàn chính.
3. Sự nhiệt tình trong đấu giá đất tại các thành phố trọng điểm vẫn được duy trì, với mức độ tập trung đầu tư dự kiến sẽ tiếp tục tăng lên. Từ tháng 1 đến tháng 4 năm 2025, thị trường đất cho thấy sự phân hóa rõ rệt. Ở các thành phố hàng đầu như Bắc Kinh, Hàng Châu, Quảng Châu và Nam Kinh, tỷ lệ đấu thầu vượt trội vẫn gia tăng, với các lô đất chất lượng cao thường xuyên có mức giá cao hơn trong giao dịch. Đối với các doanh nghiệp, những công ty hàng đầu vẫn tăng cường thu thập đất ở các thành phố lớn, số lượng doanh nghiệp tham gia đấu giá các lô đất quan trọng tăng lên và mức cạnh tranh đầu giá tiếp tục gay gắt.
Đáng chú ý là, động lực phục hồi ở các thành phố ba và bốn vẫn không đủ, các doanh nghiệp nhỏ và vừa phải rút lui do áp lực thanh khoản, dẫn đến tiếp tục giảm quy mô đầu tư. Xu hướng đầu tư này dự kiến sẽ thúc đẩy nguồn lực đất đai chất lượng cao chảy về phía các doanh nghiệp hàng đầu.
Tình hình tài chính của các doanh nghiệp
Tổng số tài chính trong tháng vẫn ở mức thấp, chi phí duy trì ở mức thấp.
Quan điểm trọng tâm:
1. Tổng số tài chính: Trong tháng 4 năm 2025, 65 doanh nghiệp điển hình có tổng số tài chính đạt 28,683 tỷ nhân dân tệ, giảm 2,7% so với tháng trước và giảm 16,8% so với cùng kỳ năm trước. Tổng số tài chính hàng năm của 65 doanh nghiệp đạt 112,739 tỷ nhân dân tệ, giảm 31,8% so với năm trước. Về cơ cấu tài chính, trong tháng này, doanh nghiệp phát hành trái phiếu trong nước đạt 26,137 tỷ nhân dân tệ, tăng 45,8% so với tháng trước và giảm 5,5% so với cùng kỳ; không có doanh nghiệp nào phát hành trái phiếu nước ngoài; tài chính chứng khoán tài sản đạt 2,546 tỷ nhân dân tệ, giảm 62,6% so với cùng kỳ và tăng 108,2% so với tháng trước.
2. Chi phí tài chính: Từ tháng 1 đến tháng 4 năm 2025, chi phí trái phiếu mới của 65 doanh nghiệp điển hình là 3,29%, cao hơn 0,36 điểm phần trăm so với năm 2024, trong đó chi phí phát hành trái phiếu nước ngoài là 7,62%, cao hơn 3,44 điểm phần trăm so với cả năm 2024, chi phí phát hành trái phiếu trong nước là 2,83%, giảm 0,08 điểm phần trăm so với cả năm 2024. Trong tháng này, không có doanh nghiệp nào phát hành trái phiếu ở nước ngoài, do các doanh nghiệp trong nước phát hành chủ yếu là China Resources, China Overseas và Xinda, nên chi phí phát hành trái phiếu trong nước giảm 0,42 điểm phần trăm xuống còn 2,69%, tiếp tục duy trì ở mức thấp.
3. Hiệu suất doanh nghiệp: Doanh nghiệp có tổng tài chính lớn nhất trong tháng là China Resources Land, phát hành hai trái phiếu kỳ hạn trung bình tổng giá trị 4,5 tỷ. Trong danh sách 10 doanh nghiệp hàng đầu từ tháng 1 đến tháng 4, mức tài chính trung bình đạt 5,329 triệu nhân dân tệ, là mức cao nhất trong tất cả các nhóm. Nhóm doanh nghiệp từ vị trí 51 trở lên có mức tài chính trung bình là 932 triệu nhân dân tệ, tăng 16,29% so với cùng kỳ năm trước, đây là nhóm duy nhất có quy mô tài chính tăng so với năm trước. Về chi phí tài chính, nhóm 51+ có mức thấp nhất, là 2,55%, giảm 1,5 điểm phần trăm so với chi phí tài chính cả năm 2024, tỷ lệ giảm cao nhất, đồng thời thấp hơn 0,85 điểm phần trăm so với nhóm doanh nghiệp 11-30 có chi phí tài chính cao nhất.
Thông tin tổ chức
Cải tổ lãnh đạo tại Gree Real Estate và Huafa Group, củng cố cấu trúc khu vực của Xiamen Real Estate.
Quan điểm trọng tâm:
Trong tháng 4, các tổ chức trong lĩnh vực bất động sản tiếp tục có sự điều chỉnh liên tục, biến động nhân sự tập trung vào sự thay đổi lãnh đạo và tối ưu hóa cấu trúc hội đồng quản trị, cùng với việc tái cấu trúc khu vực, các công ty đang nỗ lực ứng phó với áp lực thị trường bằng cách “đổi máu” và tái tổ chức nguồn lực, tìm kiếm các con đường mới để giảm chi phí và gia tăng hiệu quả cũng như thay đổi chiến lược.
1. Về nhân sự, Gree Real Estate và Huafa Group đang có những thay đổi lớn.
Vào ngày 15 tháng 4, Gree Real Estate thông báo rằng Ủy ban Quản lý Tài sản Nhà nước thành phố Chu Hải đã chuyển nhượng 100% quyền sở hữu của công ty đầu tư và cầm cố Chu Hải (Công ty Hải Đầu) cho Huafa Group mà không tính khoản phí nào, Gree Real Estate sẽ trở thành một công ty con cấp ba của Huafa Group. Sau đó, vào ngày 22 tháng 4, Chủ tịch Gree Real Estate từ chức do thay đổi công việc, và các nhân viên chủ chốt của Huafa như Quảng Đinh Dũng và Lý Hướng Đông đã được đề cử làm thành viên của ban giám đốc, cho thấy có ý định sâu hơn trong việc phối hợp chiến lược giữa các doanh nghiệp. Cùng ngày, ba nhân viên cấp cao của Huafa Group đã từ chức, đó là Ngụy Mạc Quốc, Trương Trì và La Bình, trong khi Trương Uy và Diệp Ninh được bổ nhiệm làm Phó Tổng Giám đốc điều hành, Yang Yongjun đảm nhiệm vị trí Giám đốc tài chính, sự điều chỉnh cơ cấu của đội ngũ cấp cao có thể tạo điều kiện cho việc tích hợp kinh doanh và nâng cấp chiến lược sau này.
Cũng cần lưu ý rằng, làn sóng tẩy chay của nhân sự cấp cao tại Vanke Real Estate và Greentown đang thực hiện các cuộc chuyển nhượng và bổ nhiệm mới.
Phó Tổng Giám đốc điều hành, Giám đốc điều hành chính của Vanke, Liu Xiao đã từ chức vào ngày 1 tháng 4 vì lý do cá nhân, nhưng vẫn phụ trách hoạt động đầu tư chiến lược của công ty, sự thay đổi này có thể ảnh hưởng một phần đến quy trình quản lý hoạt động hàng ngày của Vanke, và đầu tư chiến lược của công ty sẽ được quan tâm. Greentown Management vào ngày 25 tháng 4 đã bổ nhiệm Geng Zhongqiang làm giám đốc không điều hành và đồng chủ tịch hội đồng quản trị để tăng cường sức mạnh quản lý cho việc mở rộng hoạt động xây dựng.
2. Về thay đổi tổ chức: Xiamen Real Estate tiến hành tích hợp cấu trúc khu vực.
Xiamen Real Estate sẽ hợp nhất công ty Tianjin và công ty Tangshan vào khu vực Hồ Châu, công ty Trùng Khánh vào khu vực Giang Tô, giảm số lượng công ty khu vực xuống còn ba. Sau khi tái cấu trúc, doanh nghiệp sẽ tập trung vào các nguồn lực khu vực và giảm chi phí hoạt động dựa vào hiệp lực quy mô khu vực.