By admin Theo thông tin nhận được, vào ngày 2 tháng 6, công ty nghiên cứu bất động sản CRIC công bố rằng dự kiến nguồn cung trong tháng 6 sẽ “thu hẹp lượng cung nhưng tăng chất lượng”, tiếp tục có sự phục hồi nhẹ về giao dịch trong bối cảnh doanh số bán nhà mới có khả năng giữ vững tăng trưởng so với tháng trước và giữ ổn định so với cùng kỳ năm trước. Nguồn cung trong tháng 6 đã giảm trở lại mức thấp, cả về so sánh tháng trước và cùng kỳ năm trước, các thành phố hạng nhất và hạng nhì chứng kiến sự điều chỉnh tạm thời, trong khi các thành phố hạng ba và hạng tư phục hồi ở mức thấp; các thành phố nóng như Thượng Hải, Thâm Quyến, Hàng Châu và Trùng Khánh đã có sự điều chỉnh toàn diện, trong khi sự hạn chế nguồn cung ngày càng trở nên rõ rệt. Từ cấu trúc cung cấp, tỷ lệ nhu cầu thực và cải thiện tại các thành phố trọng điểm lần lượt là 34%, 55% và 12%, cho thấy một cấu trúc cung cấp chủ yếu tập trung vào cải thiện, với nhu cầu thực là phụ.
Quy mô: Nguồn cung trong 28 thành phố vào tháng 6 giảm 25% so với cùng kỳ năm trước, sự hạn chế càng gia tăng với sự điều chỉnh toàn diện tại Thượng Hải, Thâm Quyến, Hàng Châu và Trùng Khánh.
Vào tháng 6, sự tích cực của các doanh nghiệp bất động sản trong việc phát hành sản phẩm đã giảm dần, tổng lượng cung tương đương với tháng 1 năm nay, trong khi sự hạn chế về đất đai đối với nguồn cung nhà mới ngày càng rõ rệt: theo khảo sát của CRIC, trong tháng 6, dự kiến 28 thành phố trọng điểm sẽ có thêm 547.000 mét vuông nhà ở thương mại, giảm 14% so với tháng trước và giảm 47% so với năm ngoái, trong nửa đầu năm 2025 , tổng lượng nguồn cung ước tính giảm 25% so với cùng kỳ.
Xét theo cấp độ, các thành phố hạng nhất đang có sự điều chỉnh ổn định, với cả về so sánh tháng trước và cùng kỳ năm trước đều giảm. Nguồn cung tại Thượng Hải, Thâm Quyến gần như đứng yên, trong khi Bắc Kinh và Quảng Châu có sự gia tăng tạm thời và sự tăng trưởng đáng kể. Theo dữ liệu giám sát của CRIC, trong tháng 6, nguồn cung ước tính tại các thành phố hạng nhất đạt 134.000 mét vuông, giảm 10% so với tháng trước và giảm 44% so với năm trước; trong nửa đầu năm 2025, sản lượng giảm 22% so với năm trước. Bắc Kinh dự kiến có nguồn cung trong tháng đạt 66.000 mét vuông, trong đó tăng 45% so với năm trước, với các căn hộ cải tạo và căn hộ đã qua sử dụng tại các quận trung tâm là chủ yếu, gần 4.000 căn hộ dự kiến sẽ được đưa ra thị trường. Thượng Hải, Thâm Quyến đang trong thời gian “không có nguồn cung”, với quy mô cung cấp trong tháng đều dưới 200.000 mét vuông, áp lực nguồn cung ngày càng trở nên rõ rệt.
Các thành phố hạng nhì đang nhanh chóng điều chỉnh, với mức giảm lớn hơn hạng nhất, trong khi Trường Sa, Trùng Khánh và Côn Minh lại có sự tăng trưởng bất chấp xu hướng thị trường. Trong tháng 6, các thành phố hạng nhì dự kiến có nguồn cung đạt 386.000 mét vuông, giảm 17% so với tháng trước và giảm 48% so với năm trước, việc tổng cung trong nửa đầu năm cũng giảm 25% so với năm trước. Sự phân hoá trên thị trường ngày càng rõ nét:
Một là, các thành phố có sức chống đỡ mạnh mẽ, với Trường Sa, Côn Minh là đại diện tiêu biểu, tháng 6 có sự tăng trưởng đáng kể, chủ yếu liên quan đến nhịp độ cung cấp của chính thành phố, trong khi Ninh Ba chủ yếu chịu ảnh hưởng của cơ sở thấp từ tháng trước, có sự phục hồi tạm thời nhưng tổng cung trong tháng và nửa đầu năm vẫn giảm khoảng 30%.
Hai là, các thành phố nóng như Thành Đô, Hàng Châu trong tháng này đều có sự điều chỉnh khác nhau, mâu thuẫn cung cầu ngày càng trở nên nổi bật, đặc biệt là tại Hàng Châu, lượng hàng tồn kho nghiêm trọng gần như đạt mức đáy, thời gian tiêu thụ dưới 10 tháng, dự kiến nguồn cung trong thời gian ngắn sẽ hạn chế việc giao dịch. Ba là, các thành phố hạng hai như Thanh Đảo, Trường Xuân, Hạ Môn có tình trạng kém trong thời gian ngắn, bị ảnh hưởng bởi chiến lược “bán hàng quyết định sản xuất” của các doanh nghiệp bất động sản, tổng cung trong tháng đều chưa đạt 100.000 mét vuông, so với tháng và cùng kỳ giảm đáng kể, tình trạng cung ngắn hạn khó có thể được giải quyết.
Tổng lượng cung tại các thành phố hạng ba và hạng tư đã ổn định ở mức thấp. Dự kiến trong tháng 6 sẽ có 27.000 mét vuông nguồn cung mới, tăng 16% so với tháng trước nhưng vẫn giảm 37% so với năm trước, tổng lượng cung trong nửa đầu năm giảm 27% so với năm trước vẫn cao hơn mức trung bình. Tại Xuzhou và Changzhou, trong tháng này đã có sự hồi phục tạm thời; trong khi Quảng Châu không có nguồn cung trong tháng và Wuxi giảm hơn 50% so với năm trước, cho thấy tính thanh khoản tại thị trường không cốt lõi hạng ba và hạng tư đang cạn kiệt, sự tích cực trong việc phát hành sản phẩm của các doanh nghiệp bất động sản nhìn chung là không cao.
Cấu trúc: Cải thiện nguồn cung chiếm 55% với hơn nửa số thành phố dựa vào các quận trung tâm làm nguồn cung chủ yếu.
Từ quan điểm phân bố các loại sản phẩm trong cấu trúc nguồn cung, thị trường tiếp tục nghiêng về nhu cầu cải thiện: Tỷ lệ cấu trúc nhu cầu thực, cải thiện và cao cấp tại các thành phố trọng điểm lần lượt là 34%, 55% và 12%, cho thấy một cấu trúc cung cấp chủ yếu tập trung vào cải thiện, với nhu cầu thực là phụ trợ.
Các thành phố điển hình có thể chia thành nhiều loại khác nhau: (1) Côn Minh, Thiên Tân, Thâm Quyến,… tỷ lệ cung sản phẩm nhu cầu thực đều trên 60%. (2) Ninh Ba, Quảng Châu, Trường Sa, nhu cầu thực và cải thiện có tỷ lệ tương đương, đều trên 40%. (3) Nanjing có nguồn cung có sự cân bằng giữa nhu cầu thực và cao cấp, đều gần 40%. (4) Thượng Hải, Tô Châu, Hạ Môn, Trương Châu, Bắc Kinh, Hàng Châu, Trùng Khánh, Trường Xuân, Trịnh Châu, Nam Ninh, Thanh Đảo, Vũ Hán, Hợp Phì, Xuzhou, Thành Đô vẫn chủ yếu dựa vào cải thiện làm nguồn cung chính, trong đó Bắc Kinh, Thượng Hải, Thành Đô trong tháng này cũng đã tăng cường cung cấp các sản phẩm cải thiện phù hợp với thị trường để đảm bảo sự ổn định ngắn hạn. (5) Tại Tế Nam và Phúc Châu, tỷ lệ sản phẩm cao cấp chiếm ưu thế, lần lượt là 60% và 46%.
Từ phân bố khu vực trong cấu trúc nguồn cung, tỷ lệ cấu trúc chính, ngoại ô gần và xa của các thành phố trọng điểm lần lượt là 60%, 32% và 8%, trong tháng này trọng tâm cung vẫn tập trung chủ yếu vào khu trung tâm, tiếp theo là ngoại ô gần và ít nhất là ngoại ô xa.
Xét theo từng thành phố, các thành phố như Hạ Môn, Trương Châu, Phúc Châu, Hợp Phì, Trùng Khánh có tỷ lệ cung tại khu trung tâm đều trên 90%, trong khi Thượng Hải, Thâm Quyến, Tô Châu, Thanh Đảo, Changzhou, Trường Sa, Ninh Ba chủ yếu dựa vào các dự án ngoại ô gần, tỷ lệ đều đạt trên 50%, còn Quảng Châu và Trường Xuân kết hợp giữa khu trung tâm và ngoại ô gần, lần lượt là từ 30% đến 40%, trong khi tỷ lệ vùng xa tại Thiên Tân trong tháng này tiếp tục tăng lên, đạt tới 44%.
Dự đoán: Dự kiến giao dịch trong tháng 6 sẽ tiếp tục phục hồi yếu, trong đó nguồn cung sẽ “thu hẹp lượng cung nhưng tăng chất lượng”, sự nhiệt tình tại Thượng Hải, Thâm Quyến, Hàng Châu và Trùng Khánh tiếp tục.
Đánh giá tổng quan về nguồn cung tháng 6, kết hợp với các đặc điểm giao dịch của từng thành phố hiện tại, chúng tôi đưa ra một dự đoán đơn giản cho tương lai: nguồn cung tháng 6 ổn định nhưng có sự giảm nhẹ; sự tích cực của các doanh nghiệp bất động sản trong việc phát hành sản phẩm ở mức trung bình, tuy nhiên do đã tăng cường tỷ lệ cung cấp cải thiện ở khu vực trung tâm, cộng thêm sự quyết tâm của các doanh nghiệp bất động sản vào giữa năm có thể sẽ gia tăng nỗ lực tiếp thị, dự kiến rằng giao dịch trong tháng 6 có thể sẽ nhận được sự tăng trưởng so với tháng trước và có thể giữ ổn định so với cùng kỳ năm trước, thị trường tiếp tục giữ vững sự phục hồi yếu.
Về mặt nhiệt độ thị trường, có thể sẽ tiếp tục dao động ở mức cao: Theo dữ liệu giám sát của CRIC, tỷ lệ tiêu thụ dự kiến trung bình của các dự án tại 28 thành phố trọng điểm trong tháng 6 năm 2025 là 34%, giảm 11 điểm phần trăm so với tháng trước nhưng tăng 2 điểm phần trăm so với cùng kỳ năm trước. Điều đáng chú ý là sự nhiệt tình ngắn hạn tại các thành phố hạng nhất vẫn duy trì, với tỷ lệ tiêu thụ dự kiến cho tháng 6 năm 2025 đạt 43%, cùng lúc và so với cùng kỳ đều tăng.
Kết hợp với thông tin dự kiến phát hành của các thành phố khác nhau trong tháng 5, dựa trên tình hình tiêu thụ lịch sử của từng khu vực từ năm 2024, việc hạn chế nguồn cung trong các thành phố nóng như Thượng Hải, Thâm Quyến, Hàng Châu và Trùng Khánh ngày càng trở nên rõ rệt, nguồn cung đã cơ bản vào “thời gian trống”, điều này khách quan hạn chế khả năng giao dịch tăng lên. Tuy nhiên, do có các sản phẩm phù hợp với nhu cầu vào thị trường, nhiệt độ thị trường ngắn hạn có khả năng duy trì. Các thành phố như Trịnh Châu, Thiên Tân, Nanjing đã trải qua giai đoạn điều chỉnh sâu và có xu hướng ổn định trên thị trường trong ngắn hạn, giao dịch có thể duy trì sự tăng trưởng nhẹ giữ vững; trong khi một số thành phố hạng hai yếu như Tế Nam, Thanh Đảo, Nam Ninh vẫn gặp khó khăn trong việc giải quyết vấn đề tồn kho cao trong thời gian ngắn, khiến tổng thể quá trình tiêu thụ khó đạt được lạc quan.