By admin Theo báo cáo mới nhất của công ty môi giới bất động sản Redfin, tính đến tháng 4 năm 2025, tổng giá trị niêm yết của các căn nhà đang rao bán tại thị trường Mỹ đã đạt 698 tỷ USD, tăng 20,3% so với cùng kỳ năm ngoái, lập mức cao nhất kể từ khi có dữ liệu ghi nhận vào năm 2012. Thông tin này phản ánh rằng thị trường bất động sản Mỹ hiện đang trong tình trạng mất cân bằng cung cầu chưa từng có.
Báo cáo chỉ ra rằng tổng giá trị kỷ lục này không chỉ đơn thuần do giá nhà tăng mà còn là kết quả của việc tăng lượng hàng tồn kho và giảm nhu cầu. Từ phía cung, với việc hiệu ứng khóa lãi suất cho vay ngày càng suy yếu, cùng với sự gia tăng bất ổn kinh tế, ngày càng nhiều chủ nhà đã chọn bán nhà vào mùa xuân năm nay, cố gắng “thực hiện” tài sản trước khi thị trường điều chỉnh. Đến tháng 4 năm 2025, số lượng nhà niêm yết trên toàn quốc đã tăng 16,7% so với cùng kỳ năm ngoái, đạt mức cao nhất trong gần 5 năm; số lượng nguồn cung mới cũng tăng 8,6% so với năm trước, mức cao nhất trong 3 năm. Điều này có nghĩa là thị trường hiện có nhiều người bán hơn bao giờ hết, nhưng số lượng người mua lại không bắt kịp.
Trong khi đó, ý định mua nhà của người mua rõ ràng đã giảm sút. Giá nhà cao cùng với lãi suất cho vay ở mức cao lịch sử đã khiến gánh nặng chi trả hàng tháng trở nên nặng nề hơn bao giờ hết, thêm vào đó là triển vọng kinh tế không ổn định đã khiến nhiều người mua tiềm năng chọn tạm thời rút lui khỏi thị trường. Các đại lý của Redfin từ nhiều nơi phản ánh rằng ngay cả những khách hàng có nhu cầu mua nhà cũng thường xuyên huỷ hợp đồng tạm thời hoặc trì hoãn quyết định hơn trước đây. Vào tháng 4 năm 2025, trung bình một ngôi nhà chỉ được bán ra sau 40 ngày niêm yết trên thị trường, tăng 5 ngày so với cùng kỳ năm ngoái, cho thấy nhịp độ giao dịch đã chậm lại đáng kể.
Sự tích lũy của những căn nhà không bán được tiếp tục trở thành hiện tượng đáng chú ý. Báo cáo cho biết tính đến tháng 4, có 44% các căn nhà niêm yết đã ở trên thị trường hơn 60 ngày mà vẫn chưa được bán, Redfin gọi đây là “hàng tồn kho không bán được”. Tổng giá trị của loại tài sản này đạt 331 tỷ USD, chiếm gần một nửa tổng giá trị của tất cả các căn nhà niêm yết, tăng 20,5% so với năm trước. Điều này không chỉ có nghĩa là sự hoạt động của thị trường giảm sút, mà còn ngụ ý rằng giá nhà trong tương lai sẽ chịu áp lực điều chỉnh lớn hơn.
Đáng lưu ý là, mặc dù giá nhà trung bình đã tăng 1,4% so với năm trước, nhưng tổng giá trị nhà niêm yết lại tăng vọt 20,3%, cho thấy yếu tố chính thúc đẩy giá trị tổng cùng không phải do bản thân giá nhà mà là do sự gia tăng mạnh mẽ về số lượng căn nhà niêm yết trên thị trường. Dữ liệu từ Redfin cho thấy, hiện có khoảng 500.000 căn nhà trên toàn quốc “không tìm được người mua”, đây là một minh chứng trực quan cho sự “mất cân bằng” của thị trường bất động sản. So với thời kỳ đầu năm 2022 khi đại dịch COVID-19 bùng phát và lãi suất cho vay toàn quốc chỉ ở mức 3,1%, nguồn cung nhà rất căng thẳng, tổng giá trị niêm yết đã có lúc giảm xuống còn 309 tỷ USD, và trung bình một ngôi nhà có thể được bán trong 24 ngày. Còn bây giờ, thời gian niêm yết kéo dài, số lượng người mua giảm, và hàng tồn kho tích tụ, sức nóng của thị trường bất động sản hiện đã giảm đi rất nhiều.
Chen Zhao, nhà nghiên cứu kinh tế trưởng của Redfin cho biết, tổng giá trị niêm yết kỷ lục hiện tại là một biểu hiện định lượng của “thị trường bên mua”. Việc tăng cường hàng tồn kho liên tục và sự hiện diện rộng rãi của các căn nhà không bán sẽ tạo ra áp lực giảm giá đối với giá nhà trong năm nay. Redfin dự đoán rằng đến cuối năm 2025, giá nhà trên toàn quốc sẽ giảm khoảng 1%, điều này có thể là tín hiệu tích cực cho người mua nhà, vì thu nhập của cư dân vẫn đang tăng trưởng nhẹ, và việc điều chỉnh giá nhà có thể cải thiện khả năng chi trả tổng thể.
Trong môi trường thị trường mà cung vượt quá cầu như hiện nay, một số người bán đã bắt đầu chấp nhận thực tế, sẵn sàng đưa ra những nhượng bộ về giá. Matt Purdy, một đại lý cao cấp của Redfin tại khu vực Denver cho biết, đầu mùa xuân năm nay, thị trường đã xuất hiện nhiều căn nhà mới được niêm yết, nhưng số lượng người mua không đủ để “tiêu thụ” hết tất cả. Hiện tại, người mua chỉ hành động khi thực sự “cần mua”, và ngay cả những người mua chủ động, cũng thường xuyên hủy bỏ giao dịch hơn trước đây. “Đối với người mua, bây giờ là thời gian để thương lượng giá.” Purdy nói, “Người bán nhận thức được sự thay đổi của thị trường, khá nhiều người đã sẵn sàng thương lượng về giá.”