By admin Theo báo cáo từ tổ chức nghiên cứu bất động sản Ke Rui, tính đến cuối năm 2024, tổng giá trị đất dự trữ của 100 công ty bất động sản hàng đầu là 25.23 triệu tỷ đồng, giảm 13% so với cuối năm ngoái. Tổng giá trị quyền sở hữu đất dự trữ của 100 công ty này đạt 18.17 triệu tỷ đồng, tỷ lệ giá trị quyền sở hữu đạt 72%, tăng nhẹ so với năm trước. Tổng diện tích xây dựng đất dự trữ của 100 công ty đạt 15.82 triệu mét vuông, giảm 12% so với cuối năm ngoái.
Về mức độ tham gia của các công ty trong bảng xếp hạng, ngưỡng giá trị đất dự trữ của 100 công ty hàng đầu là 20.58 tỷ đồng, giảm 16% so với cuối năm ngoái; trong khi ngưỡng của 10 công ty hàng đầu giảm đến 27%. Ngưỡng diện tích xây dựng đất dự trữ của 100 công ty hàng đầu là 638,000 mét vuông, giảm 15% so với cuối năm ngoái; trong khi ngưỡng của 20 công ty hàng đầu giảm 24%, ngưỡng của 10 công ty hàng đầu giảm 14%. Điều này cho thấy, vào năm 2024, các công ty quy mô lớn có dự trữ đất khá lớn đã rõ ràng tăng cường công tác thanh lý đất dự trữ.
96% công ty bất động sản giảm giá trị đất dự trữ, các công ty đầu ngành rõ rệt suy yếu
Vào năm 2024, phần lớn các công ty bất động sản đều ghi nhận sự giảm mạnh trong tổng giá trị đất dự trữ hoặc diện tích đất dự trữ. Theo dữ liệu mẫu so sánh, trong tổng giá trị đất dự trữ của 100 công ty hàng đầu, 96% công ty có giá trị giảm sút, trong đó tỷ lệ số công ty giá trị giảm trên 20% là 15%.
Tại thời điểm kết thúc năm 2024, trong tổng giá trị đất dự trữ của 100 công ty, có 13 công ty có giá trị trên 5000 tỷ đồng, còn 38 công ty có giá trị dưới 1000 tỷ. So với phân bổ giá trị đất dự trữ vào năm 2023, số lượng công ty có giá trị trên 5000 tỷ đã giảm rõ rệt, trong khi số lượng công ty có giá trị dưới 1000 tỷ lại gia tăng.
Trong 10 công ty hàng đầu về giá trị đất dự trữ năm 2024, các công ty giảm giá trị nhiều nhất lần lượt là Zhi Hao She Kou (001979.SZ), Bao Li Phat Trien (600048.SH) và các công ty khác.
Chu kỳ thanh lý giá trị đất dự trữ của 100 công ty 6.93 năm, đạt mức cao lịch sử
Trong năm 2024, giá trị dự trữ đất hoặc diện tích dự trữ đất của các công ty bất động sản đều có sự giảm sút rõ rệt, nhưng do nhu cầu thị trường yếu kém, doanh thu bán hàng của các công ty giảm nhanh hơn. Theo dữ liệu từ cơ quan thống kê, doanh thu bán hàng của các căn hộ mới xây trong toàn quốc đạt 96.750 tỷ đồng, giảm 17.1%. Trong bối cảnh này, áp lực thanh lý hàng tồn kho đối với các công ty vẫn rất lớn.
Theo bảng xếp hạng tổng giá trị đất dự trữ của 100 công ty, chu kỳ thanh lý giá trị đất dự trữ của 100 công ty tính đến cuối năm 2024 đạt trọng số 6.93 năm, đây là mức cao nhất từ trước tới nay, chủ yếu là do nhiều công ty gặp khó khăn đã giảm mạnh doanh thu, dẫn đến chu kỳ thanh lý tổng thể tăng nhanh.
Xét đến chu kỳ thanh lý của các công ty với quy mô giá trị khác nhau, chu kỳ thanh lý của các công ty có giá trị từ 1000 tỷ đến 3000 tỷ đạt tới 9.01 năm, nhóm công ty này chủ yếu là các công ty gặp khó khăn do doanh thu giảm nhanh, dẫn đến chu kỳ thanh lý biến động lớn. Tuy nhiên, cũng có những công ty xuất sắc như Tập đoàn Binh Giang (002244.SZ) với giá trị lên tới 1701 tỷ, đứng thứ 44 trong bảng xếp hạng; trong khi doanh số hợp đồng của họ đạt 1116 tỷ và chu kỳ thanh lý chỉ là 1.52 năm.
Ngoài ra, các công ty có giá trị trên 10000 tỷ có chu kỳ thanh lý là 8.22 năm, cũng khá cao; trong khi chu kỳ thanh lý của các công ty có giá trị từ 5000 tỷ đến 10000 tỷ là ngắn nhất, chỉ đạt 5.01 năm, nhóm này bao gồm các công ty như Hoa Phát (600325.SH), Long Hồ (00960), Viet Huu (00123) và một số công ty khác.
Thanh lý hàng tồn kho hiện có là thách thức, chất lượng hàng tồn kho cao hơn quy mô lớn
Cần lưu ý rằng, trong bối cảnh ngành công nghiệp đang điều chỉnh sâu sắc, doanh thu thị trường yếu kém không có nghĩa là quy mô giá trị cao sẽ mang lại lợi thế, việc duy trì quy mô nhỏ, đặc biệt là dự trữ hàng tồn kho là chìa khóa đảm bảo hoạt động bền vững của công ty.
Theo báo cáo tài chính của 50 công ty niêm yết tiêu biểu năm 2024, tổng giá trị hàng tồn kho đạt 7.98 triệu tỷ, giảm mạnh 15% so với cuối năm ngoái; nhưng tỷ lệ hàng tồn kho đã hoàn thành đạt mức cao kỷ lục mới, tăng 5.6 điểm phần trăm so với cuối năm ngoái, đạt 27% tổng giá trị, là mức cao nhất trong gần 5 năm qua. Trong bối cảnh hiện tại, hàng tồn kho hiện có đang dần trở thành yếu tố chiếm dụng tính thanh khoản của các công ty bất động sản, việc nhanh chóng hiện thực hóa hàng tồn kho hoàn thành trở thành “khó khăn” mà nhiều công ty không thể tránh khỏi.
Mặt khác, tổng giá trị hàng tồn kho giảm mạnh, một phần là do các công ty gấp rút hoàn thành thanh lý, xác nhận doanh thu và chuyển đổi chi phí; một phần cũng do những công ty này đã trích lập dự phòng giảm giá hàng tồn kho, dẫn đến giá trị hàng tồn kho giảm xuống. Năm 2024, trong số 50 công ty niêm yết tiêu biểu, có 94% đã trích lập dự phòng giảm giá hàng tồn kho, xác nhận tổn thất do giảm giá hàng tồn kho lên tới 1677 tỷ. Theo lịch sử, từ năm 2021 đến nay, các công ty điển hình đã xác nhận tổn thất giảm giá hàng tồn kho tích lũy lên tới 5581 tỷ, trong giai đoạn 2021 đến 2023, mỗi năm xác nhận tổn thất khoảng 1300 tỷ, trong khi năm 2024, tổn thất này tăng vọt 26%. Nếu thị trường tiếp tục yếu trong thời gian dài, các công ty sẽ vẫn phải đối mặt với áp lực giảm giá tài sản thêm nữa. Trong giai đoạn phát triển mới của ngành công nghiệp, chất lượng hàng tồn kho cao quan trọng hơn nhiều so với quy mô lớn.
Cập nhật đô thị và thu mua là ưu tiên chính sách hiện tại, các công ty bất động sản cần nắm bắt cơ hội chính sách
Hiện tại, ngành bất động sản đã bước vào mô hình phát triển mới, chuyển từ “quy mô lớn” sang “sản phẩm là vua”, trong lĩnh vực liên quan đến dự trữ đất, các công ty cũng đưa ra các kế hoạch chiến lược tương tự, như tối ưu hóa đầu tư vào các thành phố lõi một và hai, cân bằng mối quan hệ giữa đầu tư và thu hồi, chú trọng đến sự an toàn của dòng tiền doanh nghiệp; mặt khác, tăng cường thanh lý hàng tồn kho, chủ động phối hợp với chính sách thu mua hiện tại, khai thác tài sản tồn có. Nhiều công ty như Lục Địa (600606.SH), Vạn Khả (02202), Kim Phát (00817) đã coi việc thanh lý hàng tồn kho là hướng đi chiến lược quan trọng nhất, trong khi Bao Li Phat Trien (600048.SH) và Tập đoàn Jin Di (600383.SH) đã đề cập trong báo cáo thường niên của họ về việc phối hợp với chính quyền địa phương trong công tác mua bán, giảm tình trạng chiếm dụng vốn.
Dự kiến, các chính sách trọng tâm năm 2025 vẫn sẽ xoay quanh các lĩnh vực như bảo đảm giao nhà, thu mua và cập nhật đô thị. Vào ngày 11 tháng 3 năm 2025, Bộ Tài nguyên và Môi trường và Bộ Tài chính đã công bố thông báo chung về việc tối ưu hóa công tác dự trữ đất thông qua trái phiếu đặc biệt của chính quyền địa phương, nhằm thúc đẩy sự phát triển ổn định của thị trường bất động sản. Ngày 19 tháng 3, Bộ Xây dựng cho biết sẽ tiếp tục thúc đẩy cập nhật đô thị, kiên quyết giữ vững thị trường bất động sản, tiếp tục chiến đấu cho việc bảo đảm giao nhà, tăng cường giải quyết cải tạo làng xóm và nhà ở cũ, thúc đẩy việc thu mua hàng hóa bất động sản tồn có, và nhanh chóng thiết lập mô hình phát triển bất động sản mới.
Vào ngày 15 tháng 5, Ban Thư ký Trung ương và Văn phòng Hội đồng Nhà nước đã ban hành “Ý kiến về việc thường xuyên thúc đẩy hành động cập nhật đô thị”, trong đó đề xuất tăng cường cải tạo và sử dụng các công trình hiện có, thúc đẩy sửa chữa và cải tạo các khu dân cư cũ, xây dựng cộng đồng hoàn chỉnh, thúc đẩy cải tạo các khu phố cũ, khu công nghiệp cũ và làng xóm trong thành phố. Các công ty bất động sản cần chú ý đến việc triển khai các chính sách “ổn định bất động sản” tại các địa phương, chủ động phối hợp với các chính sách liên quan để tăng tốc quá trình thanh lý hàng tồn kho của chính mình và tìm kiếm cơ hội đầu tư mới.