By admin Theo thông tin từ nghiên cứu bất động sản của Công ty Ke’ery, trong hai năm qua, ngành xây dựng ủy thác đã phát triển nhanh chóng với tỷ lệ thâm nhập của các thành phố trọng điểm ngày càng tăng. Tuy nhiên, tại các thành phố cấp một, các dự án xây dựng ủy thác vẫn còn tương đối hiếm, với tỷ lệ chỉ khoảng 1% trong số các dự án mở bán từ năm 2021 đến nay. Đến năm 2024, tỷ lệ thâm nhập tại các thành phố cấp hai và ba đã vượt qua 8%, trong khi thành phố cấp một chỉ đạt 1,25%. Chỉ có Quảng Châu và Bắc Kinh là có tỷ lệ vượt quá 1%, trong khi có sự chênh lệch rõ rệt so với các thành phố như Wuxi và Suzhou, nơi phát triển ủy thác nhanh chóng. Vào quý I năm 2025, không có dự án ủy thác nào trong số các dự án mới mở bán tại các thành phố cấp một, trong khi tỷ lệ thâm nhập tại các thành phố cấp hai và ba là 4,1% và 3,8%.
Nghiên cứu của Ke’ery cho rằng nguyên nhân chính dẫn đến số lượng dự án xây dựng ủy thác ít ở các thành phố cấp một là do nguồn tài nguyên đất đai tại thành phố này hiếm, triển vọng đầu tư tốt và giá trị tổng thể cao, khiến doanh nghiệp chọn tự phát triển để theo đuổi lợi nhuận cao hơn. Từ các dự án ủy thác đã niêm yết, chủ yếu tập trung vào các dự án nhà ở cần thiết ở ngoại thành, và hầu hết đều chọn các công ty ủy thác hàng đầu.
01 Tỷ lệ thâm nhập xây dựng ủy thác tại các thành phố cấp một thấp hơn 1%. Các dự án ủy thác đều là các bất động sản nhà ở cần thiết ngoại ô do công ty đầu tư thành phố đại diện.
Theo thống kê của CRIC về 32 thành phố từ 2021 đến quý I năm 2025, có thể thấy tỷ lệ xây dựng ủy thác tại các thành phố cấp một thấp hơn hẳn so với các thành phố khác, trong bốn năm qua, tỷ lệ dự án mới mở bán tại các thành phố cấp một chỉ chiếm dưới 1%, thấp hơn mức trung bình 2,4%.
Đối với năm 2024, năm có tỷ lệ thâm nhập cao nhất, các thành phố cấp hai và ba đã vượt qua tỷ lệ 8%, trong khi thành phố cấp một chỉ đạt 1,25%. Chỉ có Quảng Châu và Bắc Kinh là có tỷ lệ vượt quá 1%, cho thấy sự khác biệt rõ rệt so với các thành phố phát triển nhanh như Wuxi và Suzhou, xác nhận rằng nhu cầu xây dựng ủy thác chủ yếu tập trung ở các thành phố cấp hai cốt lõi.
Đến quý I năm 2025, không có dự án ủy thác nào được mở bán tại các thành phố cấp một, trong khi tỷ lệ thâm nhập tại các thành phố cấp hai và ba lần lượt là 4,1% và 3,8%.
Xét về vị trí và loại hình sản phẩm của các dự án ủy thác tại các thành phố cấp một, chủ yếu phân bố ở các dự án nhà ở cần thiết ngoài khu vực trung tâm.
Chẳng hạn như tại Quảng Châu, các dự án ủy thác chủ yếu nằm ở các khu vực không trung tâm như quận Nansha, quận Zengcheng, quận Huadu. Ví dụ, dự án ủy thác điển hình “Thành phố xanh – Lan Giang Ấn Nguyệt” mở bán tại Quảng Châu năm 2024, bên nhận ủy thác là Green City Management, bên ủy thác là Công ty TNHH Đầu tư Xây dựng Giao thông Quận Panyu, thành phố Quảng Châu. Về vị trí, “Thành phố xanh – Lan Giang Ấn Nguyệt” nằm ngoài vòng đai cao tốc thành phố, là một dự án nhà ở cần thiết trong khu vực.
Xem xét rằng các khu vực trung tâm của thành phố cấp một có giá trị khó có thể nhân rộng, vì vậy nhiều nhà phát triển bất động sản chọn tự xin đất để phát triển, trong khi các doanh nghiệp ủy thác chỉ có thể tập trung vào các dự án ở vùng ngoại ô.
Về các công ty ủy thác, thị trường xây dựng ủy thác tại các thành phố cấp một có ngưỡng gia nhập cao, đa phần là các công ty hàng đầu như Green City Management. Tại các thành phố cấp một, nơi có nền tảng thị trường mạnh nhưng cơ hội ủy thác lại ít, các doanh nghiệp ủy thác vừa và nhỏ hoặc những công ty mới tham gia thực sự gặp khó khăn trong việc tìm kiếm dự án.
Tóm lại, sự phát triển của xây dựng ủy thác tại các thành phố cấp một có ba đặc điểm: thứ nhất, hiệu ứng thâm nhập của ủy thác thấp hơn mức trung bình; thứ hai, các dự án ủy thác chủ yếu nằm ở các khu vực không phải trung tâm; và thứ ba, ngưỡng gia nhập cao, gần như bị “độc quyền” bởi các công ty hàng đầu.
Kết hợp với các đặc điểm trên, cơ hội xây dựng ủy thác tại các thành phố cấp một sẽ còn lại bao nhiêu? Chúng tôi cho rằng cần xem xét từ ba khía cạnh: nhu cầu, thị trường và doanh nghiệp.
02 Không gian xây dựng ủy thác tương đối ít, tỷ lệ xin đất của công ty đầu tư thành phố không bằng các thành phố cấp hai và ba
Sau khi xin đất, do kinh nghiệm phát triển chưa bằng các doanh nghiệp bất động sản thương hiệu và đội ngũ phát triển chưa được thiết lập, các công ty đầu tư thành phố thường ủy thác các dự án cho các công ty ủy thác có kinh nghiệm chuyên môn phong phú (đặc biệt là các công ty ủy thác hàng đầu) để xây dựng và vận hành, nhằm phát huy lợi thế của các bên, nâng cao chất lượng tổng thể của dự án và đạt được sự hợp tác đôi bên cùng có lợi. Do đó, sự ủy thác đến từ các công ty đầu tư thành phố chiếm ưu thế trong việc xây dựng các dự án nhà ở thương mại, và trong vài năm qua, việc công ty đầu tư thành phố xin đất đã trở thành xu hướng chính của thị trường đất.
Tuy nhiên, hiện tượng xin đất của các công ty đầu tư thành phố vẫn chưa trở thành xu hướng chính tại các thành phố cấp một. CRIC đã thống kê về tỷ lệ xin đất của các công ty đầu tư thành phố tại bốn thành phố cấp một từ năm 2021 đến quý I năm 2025. Tỷ lệ xin đất của công ty đầu tư Bắc Kinh liên tục thấp hơn 40%, thậm chí cao nhất cũng chỉ đạt 34%; tỷ lệ xin đất của các công ty đầu tư tại Thượng Hải và Quảng Châu đang có xu hướng giảm; tỷ lệ xin đất của công ty đầu tư tại Thâm Quyến cao nhất trong các thành phố cấp một, nhưng chủ yếu là do việc bán đất ở Thâm Quyến ít hơn và nhiều thửa đất cho thuê được chuyển nhượng. Nhìn chung, tỷ lệ xin đất của các công ty đầu tư thành phố tại các thành phố cấp một thấp hơn nhiều so với mức trung bình của các thành phố trọng điểm được giám sát, và các công ty quốc doanh lớn vẫn là lực lượng đầu tư chính tại các thành phố cấp một.
Tỷ lệ xin đất của công ty đầu tư thành phố liên tục ở mức thấp sẽ trực tiếp dẫn đến nhu cầu xây dựng ủy thác tại các thành phố cấp một thấp hơn so với các thành phố cấp hai và một số thành phố cấp ba, và do tài nguyên đất đai ở các thành phố cấp một tương đối khan hiếm, gần đây để duy trì sự ổn định của thị trường đất, việc cạnh tranh để xin đất và phát triển sẽ càng tăng lên.
Thêm vào đó, trước đây, các công ty thuộc sở hữu nhà nước tại các thành phố không mấy nhiệt tình trong việc xin đất và phát triển, nhiều người nhận chuyển nhượng đất mặc dù năng lực phát triển không tốt nhưng vẫn có một ít kinh nghiệm quản lý, do đó các dự án không vội vàng khởi công để chờ kiểm nghiệm của thị trường.
03 Sự phân hóa rõ ràng giữa khu vực trung tâm và không trung tâm, làm giảm thêm sự mong muốn phát triển khu vực ngoại ô
Với chính sách được ban hành dày đặc, từ quý IV năm 2024, thị trường đã dần ổn định, đặc biệt là tại các thành phố cấp một, độ bền của thị trường khá mạnh. Tuy nhiên, cần lưu ý rằng, tại các thành phố cấp một, sự phân hóa về nhiệt độ thị trường vẫn thể hiện rõ, các dự án cải thiện khu vực trung tâm có doanh số bán tốt nhưng các dự án ở ngoại ô lại tiêu thụ rất chậm. Kết hợp với tỷ lệ đất xin của các công ty đầu tư, có thể thấy rằng dưới sức áp lực của các khu vực trung tâm, mong muốn phát triển trong ngắn hạn sẽ tiếp tục ở mức thấp, từ đó ảnh hưởng đến nhu cầu xây dựng ủy thác.
Trong bối cảnh tỷ lệ xin đất của các công ty đầu tư thành phố đã thấp, chỉ có 27% (theo diện tích) nằm trong khu vực trung tâm, trong khi 72% còn lại nằm ở ngoại ô. Dù khu vực ngoại ô có thể tạo ra một số dự án bán hàng tốt, nhưng nhìn chung nhiệt độ thị trường giữa khu vực trung tâm và ngoại ô vẫn có sự khác biệt lớn, cần cảnh giác với rủi ro từ thị trường. Ví dụ, ở khu vực trung tâm Thượng Hải, các dự án vẫn thường xuyên đạt được điểm số cao, trong khi trong dịp lễ “Nguyên đán”, các dự án phổ biến tại khu vực trung tâm vẫn duy trì được độ nóng cao, nhưng lượng khách đến khu vực ngoại ô lại giảm so với năm trước và có thái độ thận trọng.
Xét về các thành phố, tỷ lệ xin đất của các công ty đầu tư tại Bắc Kinh, Thượng Hải và Thâm Quyến chủ yếu phân bố tại các khu vực ngoại ô, đặc biệt tỷ lệ xin đất tại ngoại ô của Thượng Hải và Bắc Kinh lần lượt là 85% và 74%. Khi thực hiện các dự án ủy thác, các doanh nghiệp cần cẩn trọng với rủi ro phân hóa trong thị trường.
Tuy nhiên, tỷ lệ xin đất của các công ty đầu tư tại Quảng Châu phân bố giữa khu vực trung tâm và ngoại ô lần lượt là 56% và 44%. Nếu muốn tìm kiếm cơ hội xây dựng ủy thác ở các thành phố cấp một, Quảng Châu có thể là lựa chọn hàng đầu. Kết hợp với dữ liệu ở trên, Quảng Châu cũng là thành phố có tỷ lệ thâm nhập xây dựng ủy thác cao nhất trong bốn thành phố lớn, với triển vọng phát triển của ngành ủy thác tương đối tích cực.
04 Các dự án xây dựng ủy thác tại các thành phố cấp một khó khăn để tìm kiếm. Các công ty hàng đầu có khả năng tạo ra giá trị gia tăng mạnh và ngưỡng tham gia cao.
Do các dự án xây dựng ủy thác chủ yếu nằm ở các khu vực không trung tâm và nguồn tài nguyên đất ở các thành phố cấp một khan hiếm, một số dự án xây dựng ủy thác không còn dự án tương đương trong phạm vi 1-2 km xung quanh. CRIC đã làm một bảng so sánh giữa các dự án ủy thác hiện có với các dự án xung quanh, cho thấy giá của các dự án ủy thác cao hơn so với các dự án lân cận, với tỷ lệ tăng từ 2% đến 53%.
Về tốc độ bán hàng, phần lớn các dự án xây dựng ủy thác tại các thành phố cấp một trong năm qua có doanh số bán hàng tốt hơn các dự án xung quanh, đặc biệt là một số dự án có mức giá cao hơn, nhưng vẫn không đạt yêu cầu so với bối cảnh chung đang điều chỉnh và phục hồi yếu, và vẫn còn khoảng cách nhất định so với các dự án “hot”.
Nhìn chung, một số dự án xây dựng ủy thác điển hình tại các thành phố cấp một thể hiện không kém so với thị trường xung quanh về cả doanh số và giá bán. Năng lực vận hành, thương hiệu và sản phẩm của các công ty ủy thác có tác động nhất định đến dự án. Đối với các công ty ủy thác vừa và nhỏ, để đạt được hiệu ứng tương tự có thể cần chi phí cao hơn, do đó các công ty nhỏ có thể phải đối mặt với áp lực cạnh tranh lớn hơn khi thực hiện các dự án ủy thác tại các thành phố cấp một.
Dựa trên hiện trạng, CRIC cho rằng xu hướng phát triển chính của ngành xây dựng ủy thác tại các thành phố cấp một trong tương lai như sau: tỷ lệ thâm nhập của các dự án xây dựng ủy thác tại các thành phố cấp một sẽ vẫn thấp hơn mức trung bình trong thời gian dài, do sự thiếu hụt cơ hội ủy thác, cạnh tranh sẽ trở nên gay gắt hơn, ngưỡng tham gia cho các công ty vừa và nhỏ vẫn cao, và do các dự án xây dựng ủy thác chủ yếu nằm ở khu vực không trung tâm, khi tiếp nhận các dự án ủy thác cần đánh giá cẩn thận tình hình thị trường xung quanh, đồng thời cần dựa vào uy tín thương hiệu và sức mạnh sản phẩm để nâng cao khả năng tạo ra giá trị gia tăng và tốc độ tiêu thụ. Tuy nhiên, ngoài các dự án xây dựng nhà ở thương mại, vẫn còn nhiều cơ hội xây dựng công trình và hỗ trợ từ chính phủ tại các thành phố cấp một cần được doanh nghiệp khai thác sâu hơn.